Un prêt hypothécaire est un contrat de financement par lequel une partie reçoit une somme d'argent d'une banque pour acquérir un bien, généralement un bien immobilier. S'agissant d'un engagement à long terme impliquant des sommes importantes, une bonne compréhension du sujet permet d'éviter les erreurs dues à l'inexpérience.
Dans cet article, nous proposons des conseils généraux pour choisir le prêt hypothécaire le plus adapté, en nous concentrant sur des aspects clés tels que le capital requis, la durée du prêt et le taux d'intérêt appliqué.
Concepts de base pour choisir un prêt hypothécaire
La première étape consiste à choisir le montant du prêt souhaité et sa durée. Ces deux éléments, étroitement liés au taux d'intérêt, déterminent le montant de vos mensualités hypothécaires.
Un autre paramètre à prendre en compte est le rapport entre le montant déboursé par la banque et la valeur attribuée par l'expert immobilier au bien hypothéqué, appelé « ratio prêt/valeur » ou « LTV », qui sera enregistré comme garantie pour l'établissement prêteur. Ce ratio ne dépasse généralement pas 80 %.
Concernant le montant des mensualités , les banques ne peuvent accorder un prêt dépassant 33 % du revenu mensuel de l'emprunteur. Ceci s'explique par plusieurs raisons : avant tout, éviter le risque de défaut de paiement ou de retard de paiement. Du point de vue du client, le risque de surendettement est ainsi minimisé. Si l'emprunteur souhaite augmenter ses mensualités à ce niveau, des garanties supplémentaires sont requises, comme la présence d'un garant qui se porte caution en cas de défaillance de l'emprunteur.
La durée des prêts hypothécaires varie de 5 à 40 ans. En règle générale, une durée plus longue s'accompagne d'un taux d'intérêt plus élevé et de mensualités plus faibles et donc plus abordables. L'inconvénient réside dans le taux d'intérêt plus élevé, qui reflète le risque pour le prêteur d'être remboursé intégralement sur une période plus longue.
Pour mieux comprendre ces concepts, un exemple pratique simple suffira.
Un client percevant un salaire mensuel de 1 500 €, contractant un prêt immobilier à 3 % remboursable sur 20 ans, pourrait obtenir un prêt de 104 130 € pour l’achat d’un logement d’une valeur estimée à 130 163 €. Cela nécessiterait un apport personnel de 26 033 €.
Taux fixe ou variable ?
Avec un taux fixe , le montant des mensualités reste inchangé pendant toute la durée du prêt hypothécaire. Le taux d'intérêt est fixé au moment de la signature du prêt, en fonction de la marge bancaire et du swap de taux d'intérêt (IRS).
Un prêt à taux variable coûte moins cher qu'un prêt à taux fixe. La mensualité est calculée en additionnant la marge et le taux de référence Euribor (fixé par la BCE). Lorsque le taux est négatif, comme cela s'est produit ces dernières années (avec un Euribor inférieur à zéro), les banques appliquent souvent un taux plancher, une limite qui interdit l'application de taux variables négatifs, afin de ne pas être désavantagées par le contrat. Il convient donc d'être vigilant quant à cet aspect, facilement vérifiable dans le contrat, car il tend à faire peser le fardeau de cette situation sur le client.
Avec un prêt à taux mixte , vous bénéficiez d'une plus grande flexibilité qu'avec un taux fixe, mais vous payez une marge plus importante qu'avec un prêt hypothécaire à taux variable. Ces prêts comprennent : les prêts hypothécaires à taux variable avec versements constants (qui incluent un plan de remboursement prolongé et un versement final important en cas de hausse des taux d'intérêt), les prêts hypothécaires à taux variable plafonnés (où les taux ne peuvent pas dépasser un certain niveau) et les prêts hypothécaires avec renégociations prédéfinies (taux variable au départ et renégociable tous les 3 à 5 ans).
Ce que nous recommandons
Maintenant que vous maîtrisez les principes de base du prêt hypothécaire, il ne vous reste plus qu'à choisir l'offre idéale après avoir comparé plusieurs propositions. Vous recevrez une offre de votre prêteur, mais ne vous arrêtez pas là. Explorez d'autres options en ligne, en gardant toujours à l'esprit que le TAEG ( taux annuel effectif global) du prêt constitue déjà un point de repère important. Un TAEG bas ne signifie pas forcément que le prêt est avantageux ; il faut également tenir compte des frais annexes.
Dans certains cas, le prêt hypothécaire est assorti d'une assurance-vie garantie par la banque prêteuse. Celle-ci est en droit de l'exiger, mais il est alors conseillé de demander deux devis supplémentaires auprès d'assureurs externes afin d'en évaluer la pertinence.
