Come funziona il mutuo per la casa?

Il mutuo è un contratto di finanziamento con il quale una parte riceve una somma di denaro da un istituto bancario per l’acquisto di un bene, tipicamente immobiliare. Trattandosi di un impegno a lungo termine che comporta l’impiego di cifre molto consistenti, avere una conoscenza di base dell’argomento può realmente aiutare ad evitare errori dovuti all’inesperienza.

In questo articolo vogliamo dare consigli generali, per scegliere il mutuo più indicato, con particolare attenzione agli aspetti più rilevanti, come il capitale da richiedere, la durata e il tipo di tasso d’interesse applicato al prestito.

Concetti di base per la scelta di un mutuo

Il primo step è quello di selezionare i fondi da richiedere e la durata del prestito. Due valori strettamente correlati, che insieme al tasso di interesse, determinano la rata mensile del mutuo.

Un altro parametro da tenere in considerazione è il rapporto tra la somma erogata dalla banca e il valore dato dal perito alla casa ipotecata, detto “valore del prestito” o “LTV” (Loan to value), che verrà appunto iscritta come garanzia per l’istituto creditizio. Solitamente tale rapporto non supera l’80%.

Quanto all’importo della rata mensile, le banche non possono erogare un prestito superiore al 33% al reddito mensile del richiedente. E questo per diverse ragioni: in primis, per non rischiare di trovarsi rate non rimborsate in toto o in ritardo coi pagamenti. Dal punto di vista del cliente, il rischio di sovraindebitamento è mantenuto basso. Se si volesse alzare tale la rata, occorrono garanzie aggiuntive, come l’intervento di un fideiussore, in grado di garantire se il mutuatario non dovesse pagare la rata.

Le durate dei mutui oscillano tra i 5 e i 40 anni. Come regola fissa, a durata più lunga corrisponde un tasso di interesse più alto, e una rata più bassa e più facilmente approcciabile dal cliente. Il rovescio della medaglia è appunto il tasso di interesse maggiore, che esprime cioè il rischio per il creditore di vedersi rimborsato totalmente su un periodo più lungo.

Per comprendere meglio questi concetti, basterà fare un semplice esempio pratico.

Un cliente con uno stipendio mensile da 1.500 euro, accedendo a un mutuo con tasso al 3% rimborsabile in 20 anni, potrebbe ricevere un prestito da 104.130€, per l’acquisto di una casa con valore accertato di 130.163 euro. Ciò comporta quindi un esborso contante di 26.033€.

Tasso fisso o variabile?

Con un tasso fisso, la rata resta la stessa per tutta la durata del mutuo. Il tasso d’interesse del mutuo viene definito alla stipula del mutuo, basandosi sullo spread bancario e l’indice IRS (interest rate swap).

Il tasso variabile ha un costo inferiore rispetto al fisso. La rata è determinata dalla somma dello spread e del tasso di riferimento euribor (fissato dalla Bce). Nei casi in cui il tasso dovesse essere negativo, come successo negli ultimi anni (con un euribor sotto lo zero), le banche hanno sovente applicato un floor, cioè un pavimento che non consente di applicare tassi variabili negativi, per non essere sfavorite contrattualmente. Attenzione pertanto a questo aspetto, facilmente verificabile da contratto, che tende appunto a trasferire sul cliente il peso di tale situazione.

Con un tasso misto, si guadagna in flessibilità rispetto al fisso, ma si paga con uno spread maggiore di un mutuo a tasso variabile. Di questo tipo, esistono: i mutui variabili a rata costante (previsto allungamento del piano di ammortamento e una maxi rata finale in caso di aumento dei tassi), i mutui variabili con cap (dove i tassi non possono superare un certo livello) e i mutui con rinegoziazioni predefinite (variabile in partenza, e ridiscutibile ogni 3-5 anni).

Cosa vi consigliamo

Ora, chiariti i concetti di base che regolano l’erogazione di un mutuo, non dovrete far altro che scegliere quello ideale, dopo aver confrontato diverse offerte concorrenti. Riceverete un’offerta dal vostro istituto di credito, ma non limitatevi a questo. Cercate di valutare altre proposte, tra le proposte online, tenendo sempre presente che il TAEG del prestito vi darà già un riferimento importante. Un TAEG basso non depone da solo a favore della bontà del mutuo, essendoci da considerare anche le spese accessorie.

In certi casi, al mutuo viene associata una polizza assicurativa vita a garanzia della banca prestatrice. E’ un diritto della banca richiederla, ma a quel punto cercate altri due preventivi esterni all’istituto di credito per poterlo valutare.