Eine Hypothek ist ein Finanzierungsvertrag, bei dem eine Partei von einer Bank einen Geldbetrag erhält, um ein Gut, typischerweise eine Immobilie, zu erwerben. Da es sich um eine langfristige Verpflichtung mit erheblichen Geldsummen handelt, kann ein grundlegendes Verständnis des Themas helfen, Fehler aufgrund mangelnder Erfahrung zu vermeiden.
In diesem Artikel geben wir allgemeine Ratschläge zur Auswahl der am besten geeigneten Hypothek und konzentrieren uns dabei auf wichtige Aspekte wie das benötigte Kapital, die Laufzeit des Darlehens und den Zinssatz.
Grundlegende Konzepte zur Wahl einer Hypothek
Im ersten Schritt wählen Sie die gewünschte Kredithöhe und die Laufzeit. Diese beiden eng miteinander verbundenen Werte bestimmen zusammen mit dem Zinssatz Ihre monatliche Hypothekenrate.
Ein weiterer zu berücksichtigender Parameter ist das Verhältnis zwischen dem von der Bank ausgezahlten Betrag und dem vom Gutachter ermittelten Wert der beleihten Immobilie, die sogenannte Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) . Diese Quote wird als Sicherheit für das Kreditinstitut registriert und liegt üblicherweise unter 80 %.
Bezüglich der monatlichen Ratenhöhe gilt : Banken dürfen Kredite nicht über 33 % des monatlichen Einkommens des Antragstellers hinaus gewähren. Dies hat mehrere Gründe: In erster Linie soll so das Risiko vermieden werden, dass der Kredit nicht vollständig zurückgezahlt wird oder es zu Zahlungsverzögerungen kommt. Aus Kundensicht wird dadurch das Risiko einer Überschuldung minimiert. Möchte man die monatliche Rate so stark erhöhen, sind zusätzliche Sicherheiten erforderlich, beispielsweise die Bürgschaft eines Bürgen, der im Falle eines Zahlungsausfalls einspringt.
Die Laufzeiten von Hypotheken liegen zwischen 5 und 40 Jahren. Generell gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz und desto niedriger die monatliche Rate, die somit leichter zu stemmen ist. Der Nachteil liegt im höheren Zinssatz, der das Risiko des Kreditgebers widerspiegelt, die vollständige Rückzahlung über einen längeren Zeitraum zu erhalten.
Um diese Konzepte besser zu verstehen, genügt ein einfaches praktisches Beispiel.
Ein Kunde mit einem monatlichen Gehalt von 1.500 €, der einen 3%igen Hypothekenkredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren aufnimmt, könnte einen Kredit von 104.130 € erhalten, um ein Haus mit einem Schätzwert von 130.163 € zu erwerben. Dies würde einen Eigenanteil von 26.033 € erfordern.
Fester oder variabler Zinssatz?
Bei einem Festzins bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Der Hypothekenzins wird bei Vertragsabschluss auf Basis der Bankmarge und des IRS-Zinsswaps festgelegt.
Ein variabel verzinstes Darlehen ist günstiger als ein fest verzinstes. Die monatliche Rate ergibt sich aus der Summe des Zinsaufschlags und des Euribor-Referenzzinssatzes (festgelegt von der EZB). Bei negativen Zinssätzen, wie sie in den letzten Jahren vorkamen (Euribor unter Null), haben Banken oft eine Zinsuntergrenze festgelegt, um negative variable Zinssätze zu vermeiden und sich so vertraglich nicht benachteiligt zu fühlen. Achten Sie daher genau auf diesen Aspekt, der im Vertrag leicht nachvollziehbar ist, da er die Kosten in solchen Situationen oft auf den Kunden abwälzt.
Bei einem gemischten Zinssatz gewinnen Sie im Vergleich zu einem Festzins an Flexibilität, zahlen aber einen höheren Zinsaufschlag als bei einem variabel verzinsten Darlehen. Dazu gehören: variabel verzinste Darlehen mit gleichbleibenden Raten (einschließlich eines verlängerten Tilgungsplans und einer hohen Schlussrate im Falle einer Zinserhöhung), variabel verzinste Darlehen mit Zinsobergrenzen (bei denen die Zinsen ein bestimmtes Niveau nicht überschreiten dürfen) und Darlehen mit vordefinierten Neuverhandlungsmöglichkeiten (anfangs variabel, danach alle 3–5 Jahre verhandelbar).
Unsere Empfehlung
Nachdem Sie die grundlegenden Konzepte der Hypothekenvergabe verstanden haben, müssen Sie nur noch das beste Angebot aus verschiedenen Vergleichen auswählen. Sie erhalten ein Angebot von Ihrem Kreditgeber, aber geben Sie sich damit nicht zufrieden. Vergleichen Sie online weitere Optionen und bedenken Sie dabei, dass der effektive Jahreszins ( APR) bereits einen wichtigen Anhaltspunkt bietet. Ein niedriger effektiver Jahreszins allein bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Hypothek ein gutes Angebot ist, da auch Nebenkosten berücksichtigt werden müssen.
In manchen Fällen ist die Hypothek mit einer von der kreditgebenden Bank garantierten Lebensversicherung verbunden. Die Bank hat das Recht, diese zu verlangen, sollte in diesem Fall aber zwei zusätzliche Angebote von externen Banken einholen, um sie zu bewerten.
