Wie funktioniert eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Finanzierungsvertrag, bei dem eine Partei von einer Bank einen Geldbetrag für den Kauf eines Vermögenswerts, typischerweise einer Immobilie, erhält. Da es sich um eine langfristige Verpflichtung mit erheblichen Geldbeträgen handelt, kann ein grundlegendes Verständnis des Themas helfen, Fehler aufgrund von Unerfahrenheit zu vermeiden.

In diesem Artikel geben wir allgemeine Ratschläge zur Auswahl der am besten geeigneten Hypothek und konzentrieren uns dabei auf wichtige Aspekte wie das erforderliche Kapital, die Kreditlaufzeit und den für das Darlehen geltenden Zinssatz.

Grundlegende Konzepte zur Auswahl einer Hypothek

Im ersten Schritt wählen Sie die gewünschte Finanzierung und die Laufzeit aus. Diese beiden eng miteinander verknüpften Werte bestimmen zusammen mit dem Zinssatz Ihre monatliche Hypothekenrate.

Ein weiterer zu berücksichtigender Parameter ist das Verhältnis zwischen dem von der Bank ausgezahlten Betrag und dem vom Gutachter ermittelten Wert der Hypothek, der sogenannte „Loan-to-Value“ (LTV), der als Sicherheit für das Kreditinstitut eingetragen wird. Dieses Verhältnis liegt in der Regel nicht über 80 %.

Banken können Kredite nicht über 33 % des monatlichen Einkommens gewähren. Dies hat mehrere Gründe: Erstens soll das Risiko von Zahlungsausfällen oder Zahlungsverzug vermieden werden. Aus Kundensicht wird das Risiko einer Überschuldung gering gehalten. Soll die Rate so hoch angehoben werden, sind zusätzliche Sicherheiten erforderlich, beispielsweise die Einschaltung eines Bürgen, der im Falle eines Zahlungsausfalls einspringen kann.

Die Laufzeiten von Hypotheken variieren zwischen 5 und 40 Jahren. In der Regel bedeutet eine längere Laufzeit einen höheren Zinssatz und eine niedrigere, günstigere Rate. Der Nachteil ist der höhere Zinssatz, der das Risiko des Kreditgebers widerspiegelt, die gesamte Rückzahlung über einen längeren Zeitraum zu erhalten.

Zum besseren Verständnis dieser Konzepte genügt ein einfaches praktisches Beispiel.

Ein Kunde mit einem Monatsgehalt von 1.500 € könnte mit einer Hypothek von 3 % und einer Rückzahlungsdauer von 20 Jahren ein Darlehen von 104.130 € für den Kauf eines Eigenheims mit einem Schätzwert von 130.163 € erhalten. Dies würde einen Baraufwand von 26.033 € bedeuten.

Fester oder variabler Zinssatz?

Bei einem festen Zinssatz bleibt die Zahlung während der gesamten Laufzeit der Hypothek gleich. Der Hypothekenzinssatz wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Darlehens auf Grundlage des Bankspreads und des IRS (Zinsswap) festgelegt.

Ein Kredit mit variablem Zinssatz ist günstiger als ein Kredit mit festem Zinssatz. Die Rate wird durch die Summe aus Spread und dem Euribor-Referenzzinssatz (von der EZB festgelegt) bestimmt. Bei einem negativen Zinssatz, wie er in den letzten Jahren häufig vorkam (mit einem Euribor unter Null), wenden Banken häufig eine Untergrenze an, die die Anwendung negativer variabler Zinssätze verbietet, um durch den Vertrag nicht benachteiligt zu werden. Achten Sie daher auf diesen Aspekt, der im Vertrag leicht nachprüfbar ist, da er dazu neigt, die Belastung auf den Kunden abzuwälzen.

Mit einem gemischten Zinssatz gewinnen Sie im Vergleich zu einem Festzinssatz an Flexibilität, zahlen aber einen höheren Aufschlag als bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz. Dazu gehören: Hypotheken mit variablem Zinssatz und konstanten Raten (die einen erweiterten Rückzahlungsplan und eine hohe Schlussrate im Falle einer Zinserhöhung beinhalten), Hypotheken mit variablem Zinssatz und Höchstzinsen (bei denen die Zinssätze ein bestimmtes Niveau nicht überschreiten dürfen) und Hypotheken mit vordefinierten Neuverhandlungen (zu Beginn variabel und alle 3-5 Jahre neu verhandelbar).

Unsere Empfehlungen

Nachdem Sie nun die Grundlagen der Hypothekenfinanzierung verstanden haben, müssen Sie sich nur noch für die passende Hypothek entscheiden, nachdem Sie mehrere Angebote verglichen haben. Sie erhalten von Ihrem Kreditgeber ein Angebot, aber hören Sie damit nicht auf. Vergleichen Sie online weitere Optionen. Bedenken Sie dabei immer, dass der effektive Jahreszins bereits einen wichtigen Anhaltspunkt darstellt. Ein niedriger effektiver Jahreszins allein bedeutet nicht unbedingt, dass die Hypothek ein gutes Geschäft ist, da auch zusätzliche Kosten berücksichtigt werden müssen.

In manchen Fällen ist mit der Hypothek eine von der kreditgebenden Bank garantierte Lebensversicherung verbunden. Die Bank hat das Recht, diese zu verlangen. In diesem Fall sollten Sie jedoch zwei zusätzliche Angebote von externen Kreditinstituten einholen, um dies zu bewerten.