Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Un prêt hypothécaire est un contrat de financement par lequel une partie reçoit une somme d'argent d'une banque pour acquérir un bien, généralement un bien immobilier. Puisqu'il s'agit d'un engagement à long terme impliquant des sommes importantes, une compréhension de base du sujet peut réellement éviter les erreurs dues au manque d'expérience.

Dans cet article, nous proposons des conseils généraux pour choisir le prêt hypothécaire le plus adapté, en nous concentrant sur des aspects clés tels que le capital requis, la durée du prêt et le taux d'intérêt appliqué au prêt.

Concepts de base pour choisir un prêt hypothécaire

La première étape consiste à sélectionner le montant du prêt et la durée du prêt. Ces deux éléments, étroitement liés au taux d'intérêt, déterminent votre mensualité hypothécaire.

Un autre paramètre à prendre en compte est le ratio entre le montant déboursé par la banque et la valeur attribuée par l'expert au bien hypothéqué, appelé « loan-to-value » ou « LTV », qui sera enregistré comme garantie pour l'établissement prêteur. Ce ratio ne dépasse généralement pas 80 %.

Concernant le montant des mensualités , les banques ne peuvent accorder de prêt dépassant 33 % des revenus mensuels du demandeur. Ceci pour plusieurs raisons : tout d'abord, pour éviter le risque de ne pas rembourser intégralement ou d'être en retard de paiement. Du point de vue du client, le risque de surendettement est faible. Si l'on souhaite augmenter les mensualités à ce niveau, des garanties supplémentaires sont requises, comme la présence d'un garant capable de couvrir le risque de défaillance de l'emprunteur.

Les durées des prêts hypothécaires varient de 5 à 40 ans. En règle générale, une durée plus longue correspond à un taux d'intérêt plus élevé et à des mensualités plus faibles et plus abordables. L'inconvénient est un taux d'intérêt plus élevé, qui reflète le risque pour le prêteur d'être remboursé intégralement sur une période plus longue.

Pour mieux comprendre ces concepts, un exemple pratique simple suffira.

Un client disposant d'un salaire mensuel de 1 500 € et souscrivant un prêt immobilier à 3 % remboursable sur 20 ans pourrait bénéficier d'un prêt de 104 130 € pour l'achat d'un logement d'une valeur estimée à 130 163 €. Cela nécessiterait un apport de 26 033 €.

Taux fixe ou variable ?

Avec un taux fixe , le paiement reste le même pendant toute la durée du prêt. Le taux d'intérêt hypothécaire est fixé à la signature du prêt, en fonction du spread bancaire et du swap de taux d'intérêt (IRS).

Un prêt à taux variable est moins coûteux qu'un prêt à taux fixe. Le montant des mensualités est déterminé par la somme du spread et du taux de référence Euribor (fixé par la BCE). Dans les cas où le taux est négatif, comme cela s'est produit ces dernières années (avec un Euribor inférieur à zéro), les banques ont souvent appliqué un plancher, une limite interdisant l'application de taux variables négatifs, afin de ne pas être désavantagées par le contrat. Il faut donc être vigilant sur cet aspect, facilement vérifiable dans le contrat, car il tend à transférer la charge de cette situation sur le client.

Avec un taux mixte , vous gagnez en flexibilité par rapport à un taux fixe, mais vous payez une marge plus élevée qu'avec un prêt à taux variable. Parmi ces options, on trouve : les prêts à taux variable à mensualités constantes (qui incluent un plan de remboursement prolongé et un versement final important en cas de hausse des taux d'intérêt), les prêts à taux variable plafonnés (où les taux ne peuvent dépasser un certain niveau) et les prêts à renégociations prédéfinies (variables au départ et négociables tous les 3 à 5 ans).

Ce que nous recommandons

Maintenant que vous avez clarifié les concepts de base régissant les prêts hypothécaires, il ne vous reste plus qu'à choisir le prêt idéal après avoir comparé plusieurs offres concurrentes. Vous recevrez une offre de votre prêteur, mais ne vous arrêtez pas là. Essayez d'évaluer d'autres options en ligne, en gardant toujours à l'esprit que le TAEG du prêt constitue déjà un point de référence important. Un TAEG bas ne garantit pas forcément un prêt immobilier avantageux, car des frais supplémentaires doivent également être pris en compte.

Dans certains cas, le prêt hypothécaire est accompagné d'une assurance-vie garantie par la banque prêteuse. La banque est en droit de l'exiger, mais dans ce cas, il est conseillé d'obtenir deux devis supplémentaires auprès d'organismes extérieurs à l'établissement prêteur pour l'évaluer.