Una hipoteca es un acuerdo de financiación mediante el cual una parte recibe una suma de dinero de un banco para adquirir un bien, generalmente un inmueble. Dado que se trata de un compromiso a largo plazo que implica cantidades significativas de dinero, tener un conocimiento básico del tema puede ayudar a evitar errores por falta de experiencia.
En este artículo, ofrecemos consejos generales para elegir la hipoteca más adecuada, centrándonos en aspectos clave como el capital requerido, el plazo del préstamo y el tipo de interés aplicado al mismo.
Conceptos básicos para elegir una hipoteca
El primer paso consiste en seleccionar los fondos que desea solicitar y el plazo del préstamo. Estos dos valores, estrechamente relacionados, junto con el tipo de interés, determinan la cuota mensual de su hipoteca.
Otro parámetro a considerar es la relación entre el monto desembolsado por el banco y el valor asignado por el tasador a la vivienda hipotecada, denominada "relación préstamo-valor" o "LTV", que se registrará como garantía para la entidad crediticia. Esta relación generalmente no supera el 80%.
En cuanto al importe de la cuota mensual , los bancos no pueden conceder préstamos que superen el 33 % de los ingresos mensuales del solicitante. Esto se debe a varios motivos: en primer lugar, para evitar el riesgo de impago o retraso en las cuotas. Desde la perspectiva del cliente, el riesgo de sobreendeudamiento se mantiene bajo. Si se desea aumentar la cuota hasta ese nivel, se requieren garantías adicionales, como la presencia de un avalista que pueda cubrir el impago en caso de que el prestatario incumpla sus obligaciones.
Los plazos de las hipotecas oscilan entre 5 y 40 años. Por lo general, un plazo más largo implica una tasa de interés más alta y una cuota mensual más baja y asequible. La desventaja es la tasa de interés más alta, que refleja el riesgo que asume el prestamista de no recuperar la totalidad del préstamo en un plazo mayor.
Para comprender mejor estos conceptos, bastará con un ejemplo práctico sencillo.
Un cliente con un salario mensual de 1.500 €, que contrate una hipoteca al 3% a 20 años, podría obtener un préstamo de 104.130 € para comprar una vivienda con un valor tasado de 130.163 €. Esto requeriría un desembolso inicial de 26.033 €.
¿Tasa fija o variable?
Con una tasa fija , el pago permanece igual durante toda la vigencia de la hipoteca. La tasa de interés hipotecaria se establece al momento de firmar el préstamo, en función del diferencial bancario y el swap de tipos de interés (IRS).
Un préstamo a tipo variable tiene un coste menor que uno a tipo fijo. La cuota se determina sumando el diferencial y el tipo de referencia Euribor (establecido por el BCE). En los casos en que el tipo es negativo, como ha ocurrido en los últimos años (con un Euribor inferior a cero), los bancos suelen aplicar un límite mínimo que prohíbe la aplicación de tipos variables negativos, para evitar verse perjudicados por el contrato. Por lo tanto, conviene prestar atención a este aspecto, que se puede verificar fácilmente en el contrato, ya que tiende a trasladar la responsabilidad de esta situación al cliente.
Con una tasa mixta , se obtiene mayor flexibilidad en comparación con una tasa fija, pero se paga un diferencial más alto que con una hipoteca de tasa variable. Estas incluyen: hipotecas de tasa variable con cuotas constantes (que incluyen un plan de amortización extendido y una cuota final importante en caso de un aumento de la tasa de interés), hipotecas de tasa variable con límites máximos (donde las tasas no pueden superar un cierto nivel) e hipotecas con renegociaciones predefinidas (variables al inicio y negociables cada 3 a 5 años).
Lo que recomendamos
Ahora que ya conoces los conceptos básicos sobre préstamos hipotecarios, solo te queda elegir la opción ideal tras comparar varias ofertas. Recibirás una oferta de tu entidad financiera, pero no te detengas ahí. Busca otras alternativas en línea, teniendo siempre presente que la TAE del préstamo te servirá como referencia importante. Una TAE baja por sí sola no garantiza que la hipoteca sea una buena opción, ya que también hay que considerar otros costes.
En algunos casos, la hipoteca viene acompañada de una póliza de seguro de vida garantizada por el banco prestamista. El banco tiene derecho a exigirla, pero en ese caso, conviene obtener dos cotizaciones adicionales de entidades externas para su evaluación.
