Miten asuntolaina toimii?

Asuntolaina on rahoitussopimus, jossa toinen osapuoli saa pankilta rahasumman ostaakseen omaisuuserän, tyypillisesti kiinteistön. Koska kyseessä on pitkäaikainen sitoumus, johon liittyy merkittäviä rahasummia, aiheen perusymmärrys voi todella auttaa välttämään kokemattomuudesta johtuvia virheitä.

Tässä artikkelissa tarjoamme yleisiä neuvoja sopivimman asuntolainan valitsemiseen keskittyen keskeisiin näkökohtiin, kuten vaadittuun pääomaan, laina-aikaan ja lainaan sovellettavaan korkoon.

Asuntolainan valinnan peruskäsitteet

Ensimmäinen vaihe on valita haluamasi varat ja laina-aika. Nämä kaksi läheisesti toisiinsa liittyvää arvoa yhdessä koron kanssa määräävät kuukausittaisen asuntolainasi maksuerän.

Toinen huomioon otettava parametri on pankin maksaman määrän ja arvioijan kiinnitetylle asunnolle antaman arvon välinen suhde, jota kutsutaan lainan ja arvon suhteeksi eli LTV:ksi ja joka rekisteröidään vakuudeksi lainanantajalle. Tämä suhde ei tyypillisesti ylitä 80 prosenttia.

Kuukausimaksun määrän osalta pankit eivät voi myöntää lainaa, joka ylittää 33 prosenttia hakijan kuukausituloista. Tähän on useita syitä: ensinnäkin, jotta vältetään riski jäädä kokonaan ilman takaisinmaksua tai myöhästyä maksuista. Asiakkaan näkökulmasta ylivelkaantumisen riski pidetään alhaisena. Jos maksua halutaan nostaa näin paljon, tarvitaan lisätakuita, kuten takaajan osallistuminen, joka voi tarjota kattavuuden lainanottajan maksukyvyttömyyden varalta.

Asuntolainojen laina-ajat vaihtelevat 5–40 vuoden välillä. Yleisesti ottaen pidempi laina-aika vastaa korkeampaa korkoa ja alhaisempaa, edullisempaa maksuerää. Haittapuolena on korkeampi korko, joka heijastaa lainanantajan riskiä saada laina takaisin kokonaisuudessaan pidemmän ajan kuluessa.

Näiden käsitteiden ymmärtämiseksi paremmin riittää yksinkertainen käytännön esimerkki.

Asiakas, jonka kuukausipalkka on 1 500 euroa ja joka ottaa 3 prosentin korkoisen asuntolainan, joka maksetaan takaisin 20 vuodessa, voisi saada 104 130 euron lainan ostaakseen asunnon, jonka arvioitu arvo on 130 163 euroa. Tämä edellyttäisi 26 033 euron käteispanosta.

Kiinteä vai vaihtuvakorkoinen?

Kiinteällä korolla maksu pysyy samana koko asuntolainan voimassaoloajan. Asuntolainan korko vahvistetaan lainan allekirjoitushetkellä pankin korkomarginaalin ja IRS:n (korkoswap) perusteella.

Vaihtuvakorkoinen laina on edullisempi kuin kiinteäkorkoinen. Maksuerä määräytyy korkomarginaalin ja EKP:n asettaman euribor-viitekoron summan perusteella. Tapauksissa, joissa korko on negatiivinen, kuten on tapahtunut viime vuosina (euriborin ollessa alle nollan), pankit ovat usein soveltaneet alarajaa eli rajaa, joka kieltää negatiivisten vaihtuvien korkojen soveltamisen, jotta sopimus ei aiheuttaisi heille haittaa. Siksi on oltava varovainen tämän sopimuksesta helposti todennettavissa olevan seikan suhteen, sillä se pyrkii siirtämään tilanteen taakan asiakkaalle.

Sekoitetun koron avulla saat joustavuutta kiinteäkorkoiseen verrattuna, mutta maksat korkeampaa korkomarginaalia kuin vaihtuvakorkoisessa asuntolainassa. Näitä ovat: vaihtuvakorkoiset asuntolainat, joissa on kiinteät erät (joihin sisältyy pidennetty takaisinmaksusuunnitelma ja suuri loppuerä koronnousun sattuessa), vaihtuvakorkoiset asuntolainat, joissa on korkokatto (joissa korot eivät voi ylittää tiettyä tasoa) ja asuntolainat, joissa on ennalta määritellyt uudelleenneuvottelut (alussa vaihtuvakorkoinen ja neuvoteltavissa 3–5 vuoden välein).

Mitä suosittelemme

Nyt kun olet selventänyt asuntolainojen peruskäsitteet, sinun tarvitsee vain valita ihanteellinen vaihtoehto vertailtuasi useita kilpailevia tarjouksia. Saat tarjouksen lainanantajaltasi, mutta älä pysähdy siihen. Kokeile arvioida muita vaihtoehtoja verkossa pitäen aina mielessä, että lainan todellinen vuosikorko tarjoaa sinulle jo tärkeän vertailukohdan. Pelkkä alhainen todellinen vuosikorko ei välttämättä tarkoita, että asuntolaina on hyvä diili, sillä myös lisäkustannukset on otettava huomioon.

Joissakin tapauksissa asuntolainaan liittyy lainanantajapankin takaama henkivakuutus. Pankilla on oikeus vaatia sitä, mutta siinä tapauksessa on hankittava kaksi lisätarjousta lainanantajan ulkopuolelta sen arvioimiseksi.