Hvordan fungerer et boliglån?

Et boliglån er en finansieringsavtale der en part mottar en sum penger fra en bank for å kjøpe en eiendel, vanligvis fast eiendom. Siden det er en langsiktig forpliktelse som involverer betydelige pengesummer, kan det å ha en grunnleggende forståelse av emnet virkelig bidra til å unngå feil på grunn av manglende erfaring.

I denne artikkelen tilbyr vi generelle råd for å velge det mest passende boliglånet, med fokus på viktige aspekter som nødvendig kapital, låneperiode og rentesatsen som gjelder for lånet.

Grunnleggende konsepter for å velge et boliglån

Det første trinnet er å velge midlene du ønsker å søke om og låneperioden. Disse to nært beslektede verdiene, sammen med renten, bestemmer den månedlige boliglånsbetalingen.

En annen parameter å vurdere er forholdet mellom beløpet som banken utbetaler og verdien som takstmannen har tildelt den pantsatte boligen, kalt «belåningsgrad» eller «LTV», som vil bli registrert som sikkerhet for långiveren. Dette forholdet overstiger vanligvis ikke 80 %.

Når det gjelder det månedlige betalingsbeløpet , kan ikke banker gi et lån som overstiger 33 % av søkerens månedsinntekt. Dette er av flere grunner: først og fremst for å unngå risikoen for å gå glipp av full tilbakebetaling eller være forsinket med betalinger. Fra kundens perspektiv holdes risikoen for overgjeldelse lav. Hvis man ønsker å øke betalingen så mye, kreves det ytterligere garantier, for eksempel involvering av en garantist som kan stille dekning dersom låntakeren misligholder.

Lånetidene varierer fra 5 til 40 år. Som en generell regel tilsvarer en lengre løpetid en høyere rente og en lavere, mer overkommelig betaling. Ulempen er den høyere renten, som gjenspeiler långivers risiko for å bli nedbetalt i sin helhet over en lengre periode.

For å forstå disse konseptene bedre, vil et enkelt praktisk eksempel være tilstrekkelig.

En kunde med en månedslønn på €1500, som tar opp et boliglån på 3 % med nedbetalingstid over 20 år, kan få et lån på €104 130 for å kjøpe en bolig med en taksert verdi på €130 163. Dette ville kreve et kontantutlegg på €26 033.

Fast eller variabel rente?

Med fastrente forblir betalingen den samme i hele låneperioden. Boliglånsrenten settes ved låneinngåelse, basert på bankens spread og IRS (renteswap).

Et lån med flytende rente er billigere enn et lån med fast rente. Avdraget bestemmes av summen av spreaden og Euribor-referanserenten (fastsatt av ECB). I tilfeller der renten er negativ, slik det har skjedd de siste årene (med en Euribor under null), har banker ofte brukt et gulv, en grense som forbyr bruk av negative flytende renter, for ikke å bli ufordelaktig stilt i kontrakten. Vær derfor forsiktig med dette aspektet, som er lett å verifisere i kontrakten, da det har en tendens til å skyve byrden av denne situasjonen over på kunden.

Med en blandet rente får du fleksibilitet sammenlignet med fast rente, men du betaler en høyere spread enn et boliglån med flytende rente. Disse inkluderer: boliglån med flytende rente med faste avdrag (som inkluderer en forlenget nedbetalingsplan og en stor siste avdrag ved en renteøkning), boliglån med flytende rente med tak (der renten ikke kan overstige et visst nivå), og boliglån med forhåndsdefinerte reforhandlinger (variable i starten og omsettelige hvert 3.–5. år).

Hva vi anbefaler

Nå som du har avklart de grunnleggende konseptene som styrer boliglån, er alt du trenger å gjøre å velge det ideelle alternativet etter å ha sammenlignet flere konkurrerende tilbud. Du vil motta et tilbud fra långiveren din, men ikke stopp der. Prøv å vurdere andre alternativer på nettet, og husk alltid at lånets effektiv rente allerede vil gi deg en viktig referanse. En lav effektiv rente alene betyr ikke nødvendigvis at boliglånet er en god avtale, da tilleggskostnader også må tas i betraktning.

I noen tilfeller er boliglånet ledsaget av en livsforsikring garantert av långivende bank. Banken har rett til å kreve det, men i så fall bør du innhente to ekstra tilbud utenfra långiveren for å vurdere det.