Hvordan fungerer et boliglån?

Et realkreditlån er en finansieringsaftale, hvor den ene part modtager et pengebeløb fra en bank til at købe et aktiv, typisk fast ejendom. Da det er en langsigtet forpligtelse, der involverer betydelige pengebeløb, kan en grundlæggende forståelse af emnet virkelig hjælpe med at undgå fejl på grund af manglende erfaring.

I denne artikel tilbyder vi generelle råd til at vælge det mest passende realkreditlån, med fokus på nøgleaspekter såsom den nødvendige kapital, låneperioden og den anvendte rente på lånet.

Grundlæggende koncepter for valg af realkreditlån

Det første skridt er at vælge de midler, du ønsker at ansøge om, og låneperioden. Disse to nært beslægtede værdier bestemmer sammen med renten din månedlige realkreditbetaling.

En anden parameter, der skal overvejes, er forholdet mellem det beløb, som banken udbetaler, og den værdi, som vurderingsmanden tildeler den pantsatte bolig, kaldet "loan-to-value" eller "LTV", som vil blive registreret som sikkerhed for långiverinstituttet. Dette forhold overstiger typisk ikke 80 %.

Hvad angår det månedlige betalingsbeløb , kan banker ikke yde et lån, der overstiger 33 % af ansøgerens månedlige indkomst. Dette er af flere årsager: først og fremmest for at undgå risikoen for at gå glip af fuld tilbagebetaling eller forsinke betalinger. Fra kundens perspektiv holdes risikoen for overgældsætning lav. Hvis man ønsker at øge betalingen så meget, kræves yderligere garantier, såsom inddragelse af en garant, der kan yde dækning, hvis låntager misligholder.

Låneperioderne varierer fra 5 til 40 år. Som hovedregel svarer en længere løbetid til en højere rente og en lavere og mere overkommelig betaling. Ulempen er den højere rente, som afspejler långivers risiko for at blive tilbagebetalt fuldt ud over en længere periode.

For bedre at forstå disse koncepter er et simpelt praktisk eksempel tilstrækkeligt.

En kunde med en månedsløn på €1.500, der optager et realkreditlån med en rente på 3%, som skal tilbagebetales over 20 år, kan få et lån på €104.130 til at købe en bolig med en vurderet værdi på €130.163. Dette ville kræve en kontantudlæg på €26.033.

Fast eller variabel rente?

Med en fast rente forbliver betalingen den samme i hele lånets løbetid. Renten på realkreditlånet fastsættes på tidspunktet for lånets underskrivelse baseret på bankens spread og IRS (renteswap).

Et lån med variabel rente er billigere end et lån med fast rente. Afdraget bestemmes af summen af rentespændet og Euribor-referencerenten (fastsat af ECB). I tilfælde, hvor renten er negativ, som det er sket i de senere år (med en Euribor under nul), har banker ofte anvendt en "floor", en grænse, der forbyder anvendelsen af negative variable renter, for ikke at blive stillet dårligere på grund af kontrakten. Vær derfor forsigtig med dette aspekt, som let kan verificeres i kontrakten, da det har en tendens til at flytte byrden af denne situation over på kunden.

Med en blandet rente får du fleksibilitet sammenlignet med en fast rente, men du betaler et højere spread end et variabelt forrentet realkreditlån. Disse omfatter: variabelt forrentede realkreditlån med faste afdrag (som inkluderer en forlænget tilbagebetalingsplan og en stor slutafdrag i tilfælde af en rentestigning), variabelt forrentede realkreditlån med lofter (hvor renten ikke kan overstige et vist niveau) og realkreditlån med foruddefinerede genforhandlinger (variable i starten og kan forhandles hvert 3.-5. år).

Hvad vi anbefaler

Nu hvor du har afklaret de grundlæggende koncepter for realkreditlån, skal du blot vælge det ideelle tilbud efter at have sammenlignet flere konkurrerende tilbud. Du modtager et tilbud fra din långiver, men det stopper ikke der. Prøv at evaluere andre muligheder online, og husk altid, at lånets ÅOP allerede giver dig et vigtigt benchmark. En lav ÅOP alene betyder ikke nødvendigvis, at realkreditlånet er en god aftale, da der også skal tages højde for yderligere omkostninger.

I nogle tilfælde ledsages realkreditlånet af en livsforsikring garanteret af långivende bank. Banken har ret til at kræve det, men i så fald skal du indhente to yderligere tilbud uden for långivende institutionen for at vurdere det.