Hur fungerar ett bolån?

Ett bolån är ett finansieringsavtal där en part får en summa pengar från en bank för att köpa en tillgång, vanligtvis fastighet. Eftersom det är ett långsiktigt åtagande som involverar betydande summor pengar kan en grundläggande förståelse för ämnet verkligen hjälpa till att undvika misstag på grund av oerfarenhet.

I den här artikeln ger vi allmänna råd för att välja det lämpligaste bolånet, med fokus på viktiga aspekter som erforderligt kapital, lånetiden och den ränta som tillämpas på lånet.

Grundläggande koncept för att välja ett bolån

Det första steget är att välja de medel du vill ansöka om och lånetiden. Dessa två närbesläktade värden, tillsammans med räntan, avgör din månatliga bolånebetalning.

En annan parameter att beakta är förhållandet mellan det belopp som banken betalar ut och det värde som värderaren åsätter den belånade bostaden, kallat "loan-to-value" eller "LTV", vilket kommer att registreras som säkerhet för långivarna. Detta förhållande överstiger vanligtvis inte 80 %.

När det gäller det månatliga betalningsbeloppet kan banker inte bevilja ett lån som överstiger 33 % av sökandens månadsinkomst. Detta av flera skäl: först och främst för att undvika risken att missa hela återbetalningsbeloppet eller att bli sen med betalningar. Ur kundens perspektiv hålls risken för överskuldsättning låg. Om man vill öka betalningen så mycket krävs ytterligare garantier, såsom inblandning av en borgensman som kan erbjuda skydd om låntagaren skulle fallera.

Bolånetiden varierar från 5 till 40 år. Som en allmän regel motsvarar en längre löptid en högre ränta och en lägre, mer överkomlig betalning. Nackdelen är den högre räntan, vilket återspeglar långivarens risk att bli återbetald i sin helhet under en längre period.

För att bättre förstå dessa koncept räcker det med ett enkelt praktiskt exempel.

En kund med en månadslön på 1 500 euro, som tar ett bolån med 3 % ränta och återbetalningsbarhet över 20 år, skulle kunna få ett lån på 104 130 euro för att köpa en bostad med ett taxeringsvärde på 130 163 euro. Detta skulle kräva en kontantutgift på 26 033 euro.

Fast eller rörlig ränta?

Med en fast ränta förblir betalningen densamma under hela bolånets löptid. Bolåneräntan sätts vid lånets undertecknande, baserat på bankens spread och IRS (ränteswap).

Ett lån med rörlig ränta är billigare än ett lån med fast ränta. Avbetalningen bestäms av summan av ränteskillnaden och Euribor-referensräntan (fastställd av ECB). I de fall där räntan är negativ, vilket har hänt de senaste åren (med en Euribor under noll), har banker ofta tillämpat ett golv, en gräns som förbjuder tillämpningen av negativa rörliga räntor, för att inte missgynnas av avtalet. Var därför försiktig med denna aspekt, som lätt kan verifieras i avtalet, eftersom den tenderar att flytta bördan av denna situation över på kunden.

Med en blandad ränta får du flexibilitet jämfört med en fast ränta, men du betalar en högre spread än ett bolån med rörlig ränta. Dessa inkluderar: bolån med rörlig ränta med fasta avbetalningar (vilket inkluderar en förlängd återbetalningsplan och en stor slutlig avbetalning vid en räntehöjning), bolån med rörlig ränta med tak (där räntorna inte kan överstiga en viss nivå) och bolån med fördefinierade omförhandlingar (rörliga i början och förhandlingsbara vart 3-5 år).

Vad vi rekommenderar

Nu när du har klargjort de grundläggande koncepten kring bolån behöver du bara välja det ideala alternativet efter att ha jämfört flera konkurrerande erbjudanden. Du kommer att få ett erbjudande från din långivare, men sluta inte där. Försök att utvärdera andra alternativ online, och kom alltid ihåg att lånets effektiva ränta redan ger dig ett viktigt riktmärke. En låg effektiv ränta i sig betyder inte nödvändigtvis att bolånet är en bra affär, eftersom ytterligare kostnader också måste beaktas.

I vissa fall åtföljs bolånet av en livförsäkring garanterad av långivande bank. Banken har rätt att kräva det, men i så fall bör du inhämta ytterligare två offerter utanför långivande institutet för att utvärdera det.