Hoe werkt een hypotheek?

Een hypotheek is een financieringsovereenkomst waarbij één partij een geldbedrag van een bank ontvangt om een actief, meestal onroerend goed, te kopen. Omdat het een langetermijnverbintenis is met aanzienlijke bedragen, kan een basiskennis van het onderwerp u helpen fouten door onervarenheid te voorkomen.

In dit artikel geven we u algemene adviezen voor het kiezen van de meest geschikte hypotheek. Hierbij richten we ons op belangrijke aspecten zoals het benodigde kapitaal, de looptijd van de lening en de rente die op de lening van toepassing is.

Basisbegrippen voor het kiezen van een hypotheek

De eerste stap is het selecteren van de financiering die u wilt aanvragen en de looptijd van de lening. Deze twee nauw met elkaar verbonden waarden bepalen samen met de rente uw maandelijkse hypotheekbetaling.

Een andere parameter om te overwegen is de verhouding tussen het door de bank verstrekte bedrag en de waarde die de taxateur aan de hypotheekwoning toekent, de zogenaamde "loan-to-value" of "LTV", die als onderpand voor de kredietverstrekker wordt geregistreerd. Deze verhouding bedraagt doorgaans niet meer dan 80%.

Wat het maandelijkse afbetalingsbedrag betreft, kunnen banken geen lening verstrekken die hoger is dan 33% van het maandelijkse inkomen van de aanvrager. Dit om verschillende redenen: allereerst om het risico te vermijden dat volledige aflossingen mislopen of te laat met betalen. Vanuit het perspectief van de klant wordt het risico op overmatige schuldenlast laag gehouden. Als men de afbetaling zo hoog wil laten zijn, zijn aanvullende garanties vereist, zoals de betrokkenheid van een garant die dekking kan bieden in geval van wanbetaling van de lener.

De looptijd van een hypotheek varieert van 5 tot 40 jaar. Over het algemeen geldt dat een langere looptijd overeenkomt met een hogere rente en een lagere, betaalbare betaling. Het nadeel is de hogere rente, die het risico van de kredietverstrekker weerspiegelt om over een langere periode volledig terugbetaald te worden.

Om deze concepten beter te begrijpen, volstaat een eenvoudig praktisch voorbeeld.

Een klant met een maandsalaris van € 1.500, die een hypotheek afsluit met een rente van 3% en een looptijd van 20 jaar, zou een lening van € 104.130 kunnen krijgen voor de aankoop van een woning met een getaxeerde waarde van € 130.163. Hiervoor is een contante uitgave van € 26.033 nodig.

Vaste of variabele rente?

Bij een vaste rente blijft de betaling gedurende de gehele looptijd van de hypotheek gelijk. De hypotheekrente wordt vastgesteld op het moment van afsluiten van de lening, op basis van de bankspread en de IRS (renteswap).

Een lening met variabele rente is goedkoper dan een lening met een vaste rente. De looptijd wordt bepaald door de som van de spread en de Euribor-referentierente (vastgesteld door de ECB). In gevallen waarin de rente negatief is, zoals de afgelopen jaren is gebeurd (met een Euribor onder nul), hanteren banken vaak een bodem, een limiet die de toepassing van negatieve variabele rentes verbiedt, om geen nadeel te ondervinden van het contract. Wees daarom voorzichtig met dit aspect, dat gemakkelijk te verifiëren is in het contract, omdat het de last van deze situatie vaak afwentelt op de klant.

Met een gemengde rente profiteert u van meer flexibiliteit dan met een vaste rente, maar betaalt u een hogere renteopslag dan bij een hypotheek met variabele rente. Deze omvatten: hypotheken met variabele rente met vaste termijnen (inclusief een verlengd aflossingsplan en een hoge eindtermijn bij een rentestijging), hypotheken met variabele rente met een maximum (waarbij de rente een bepaald niveau niet mag overschrijden) en hypotheken met vooraf vastgestelde heronderhandelingstermijnen (variabel bij aanvang en elke 3-5 jaar onderhandelbaar).

Wat wij aanbevelen

Nu je de basisbegrippen van hypotheken hebt verduidelijkt, hoef je alleen nog maar de ideale hypotheek te kiezen na het vergelijken van verschillende concurrerende aanbiedingen. Je ontvangt een aanbod van je kredietverstrekker, maar laat het daar niet bij. Probeer online andere opties te evalueren en houd er altijd rekening mee dat het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) van de lening al een belangrijke maatstaf is. Een laag JKP op zich betekent niet per se dat de hypotheek een goede deal is, aangezien er ook rekening moet worden gehouden met bijkomende kosten.

In sommige gevallen gaat de hypotheek gepaard met een levensverzekering die gegarandeerd wordt door de kredietverstrekker. De bank heeft het recht om dit te eisen, maar vraag in dat geval twee extra offertes aan van buiten de kredietverstrekker om deze te beoordelen.