¿Cómo funciona un préstamo hipotecario?

Una hipoteca es un contrato de financiación mediante el cual una parte recibe una suma de dinero de un banco para adquirir un activo, generalmente un bien inmueble. Dado que se trata de un compromiso a largo plazo que implica cantidades considerables de dinero, tener un conocimiento básico del tema puede ayudar a evitar errores por inexperiencia.

En este artículo ofrecemos consejos generales para elegir la hipoteca más adecuada, centrándonos en aspectos clave como el capital requerido, el plazo del préstamo y el tipo de interés aplicado al préstamo.

Conceptos básicos para elegir una hipoteca

El primer paso es seleccionar los fondos que desea solicitar y el plazo del préstamo. Estos dos valores, estrechamente relacionados con la tasa de interés, determinan el pago mensual de su hipoteca.

Otro parámetro a considerar es la relación entre el importe desembolsado por el banco y el valor asignado por el tasador a la vivienda hipotecada, denominada "préstamo-valor" o "LTV", que se registrará como garantía para la entidad prestamista. Esta relación no suele superar el 80 %.

En cuanto al importe de la cuota mensual , los bancos no pueden conceder préstamos que superen el 33 % de los ingresos mensuales del solicitante. Esto se debe a varias razones: en primer lugar, para evitar el riesgo de no poder realizar los pagos completos o retrasarse en los mismos. Desde la perspectiva del cliente, el riesgo de sobreendeudamiento se mantiene bajo. Si se desea aumentar la cuota a esta cantidad, se requieren garantías adicionales, como la participación de un avalista que pueda cubrir el impago del prestatario.

Los plazos de las hipotecas varían de 5 a 40 años. Por regla general, un plazo más largo se corresponde con una tasa de interés más alta y una cuota más baja y asequible. La desventaja es la tasa de interés más alta, que refleja el riesgo del prestamista de recibir el reembolso completo en un plazo más largo.

Para comprender mejor estos conceptos bastará un ejemplo práctico sencillo.

Un cliente con un salario mensual de 1.500 €, que contrata una hipoteca del 3 % con un plazo de amortización de 20 años, podría recibir un préstamo de 104.130 € para adquirir una vivienda con un valor catastral de 130.163 €. Esto requeriría un desembolso de 26.033 €.

¿Tasa fija o variable?

Con una tasa fija , el pago se mantiene constante durante toda la vigencia de la hipoteca. El tipo de interés hipotecario se establece al momento de la firma del préstamo, basándose en el diferencial bancario y el IRS (swap de tipo de interés).

Un préstamo a tipo variable tiene un coste menor que uno a tipo fijo. La cuota se determina mediante la suma del diferencial y el tipo de referencia del Euríbor (fijado por el BCE). En casos donde el tipo es negativo, como ha ocurrido en los últimos años (con un Euríbor por debajo de cero), los bancos suelen aplicar un límite mínimo que prohíbe la aplicación de tipos variables negativos para no verse perjudicados por el contrato. Por lo tanto, tenga cuidado con este aspecto, fácilmente verificable en el contrato, ya que tiende a trasladar la carga de esta situación al cliente.

Con una tasa mixta , se gana flexibilidad en comparación con una tasa fija, pero se paga un margen mayor que con una hipoteca de tasa variable. Entre estas opciones se incluyen: hipotecas de tasa variable con cuotas constantes (que incluyen un plan de pago extendido y una cuota final elevada en caso de aumento de la tasa de interés), hipotecas de tasa variable con límites máximos (donde las tasas no pueden superar un cierto nivel) e hipotecas con renegociaciones predefinidas (variables al inicio y negociables cada 3-5 años).

Lo que recomendamos

Ahora que ha aclarado los conceptos básicos de los préstamos hipotecarios, solo tiene que elegir la opción ideal tras comparar varias ofertas. Recibirá una oferta de su prestamista, pero no se detenga ahí. Intente evaluar otras opciones en línea, teniendo siempre en cuenta que la TAE del préstamo ya le proporcionará un punto de referencia importante. Una TAE baja por sí sola no significa necesariamente que la hipoteca sea una buena opción, ya que también deben considerarse los costos adicionales.

En algunos casos, la hipoteca incluye una póliza de seguro de vida garantizada por el banco prestamista. El banco tiene derecho a exigirla, pero en ese caso, solicite dos cotizaciones adicionales externas a la entidad prestamista para evaluarla.